华夏经纬北京

《物业服务企业资质管理办法》最早为《物业企业资质管理试行办法》，颁布于1999年，目的是加速物业管理市场化的扩展、规范物业服务企业“齐步走”以及加强行业规范管理，同时提高企业管理、经营和服务水平。

随着《办法》的推行，不少弊端逐渐显现，一是剥夺了业主的自由选择权;二是扼杀了创新创业精神;三是变相保护已有高等级资质企业，为新入企业设置相对过高门槛，背离平等竞争原则。

2015-2017年，国家逐渐取消相关物业资质认定。2018年，正式取消了物业服务企业的资质管理。

1、后资质时代的物业服务企业信用建设

物业服务企业资质管理的取消，将对整个物业管理行业带来巨大变化。2017年12月15日,国家住房和城乡建设部发布了《住房和城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(以下简称《通知》),要求相关政府部门积极参与到资质取消后的物业管理工作中去，并明确提出构建以信用为核心的物业服务市场监管机制，物业管理行业发展将进入信用时代。

2、企业信用评级的概念

企业信用评级(Enterprise Credit Rating)，是指信用评级机构以独立的第三方立场，根据规范的评级指标体系和标准，对市场参与者的信用记录、内在素质、管理能力、经营水平、外部环境、财务状况、发展前景等进行全面了解、考察分析后，就其在未来一段时间履行承诺的能力及可能出现的各种风险给予综合判断，并以一定的符号表示其优劣的一种经济活动。

物业服务企业信用评级即企业信用评级在物业服务企业的应用。由于物业管理行业的特殊性，因此物业服务企业信用评级也有其独特性。

3、物业服务企业信用评级的意义

☑ 信用评级有助于物业服务企业防范商业风险

物业服务企业作为独立利益主体的同时，也将独立承担经营风险，信用评级将有助于物业服务企业实现最大经济利益。此外，由于信用评级是对物业服务企业内在质量的全面检验和考核，信用等级高的企业在经济交往中可以获得更多的信用政策，降低筹资成本，因此既有利于及时发现企业经营管理中的薄弱环节，也为企业改善经营管理提供压力和动力。

☑ 信用评级有利于挤出信用不良企业，加快行业出清

物业服务企业信用评价工作会形成良性循环，企业在申报材料的同时也相当于自检，有利于发现自身不足。信用不合格的企业逐渐淘汰或改进的同时，高等级信用水平企业因享受信用红利会主动承担带头作用，推广信用建设理念，承担更大的社会责任。行业优胜劣汰也有利于企业整体形象，提高行业地位和话语权。

☑ 信用评级为政府监管、社会监督提供便利

严格的政府监管对评级机构和企业本身都有震慑力，保证企业参评信息真实、准确，提高信用评价的工作含量。同样，企业信用评级过程中提供的公开信息也有利于社会监督，发挥多方协作机制。媒体、利益相关方和消费者可对企业失信行为多渠道反馈，信用评价工作有助于吸收社会各界的力量促进物业管理行业的改革、发展。

4、各省市物业信用评级工作

河南省于2017年12月18日新修《河南省物业管理条例》,《条例》明确规定省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准，建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台，公开物业服务项目信息和信用信息，并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

深圳市于2018年1月15日举行《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》网络听证会，明确加强物业行业信用管理，推进物业管理诚信建设。《条例》还明确建立信用管理机制，将业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、业主委员会委员、监事会成员、物业管理项目负责人的信用信息统一纳入管理，对于信用记录良好的单位和人员，建立激励制度;对于信用记录不良的单位和人员，建立惩戒制度。

杭州市通过信用“红黑名单”的发布，加强对物业管理行业的管理力度，从而有效约束违法失信主体，促进物业服务企业失信行为的纠正和信用环境的改善，进一步褒扬诚信、惩戒失信，培育行业诚信文化和环境。

广州市通过市住建委发布《广州市物业服务企业信用评价管理暂行办法(征求意见稿)》，明确规定行政管理部门及相关机构将依法采集、记录、交换共享和公开物业服务企业信用信息，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业开展信用评价、守信联合激励和失信联合惩戒活动，信用评价管理逐步落地发展。

5、积极引入第三方评估参与物业信用评级建设

概 念

第三方物业服务企业信用评级是指由第三方专业机构站在物业服务企业和相关部门之外的第三方立场上，本着“公平、公正、公开”和诚实信用原则，由专业的信用评级分析人员在对物业服务企业各方面情况进行充分了解和分析的基础上，通过一套科学规范的信用评级方法和程序，对企业信用行为的可靠性、安全性程度做出客观公正的评价，并对外公布。

优 势

■ 构建完善的物业服务信用评价指标体系。通过引入第三方机构，构建统一的信用评价指标体系，可以保证评价过程的公平公正。同时可以保证评价主体、出发点和侧重点一致，使评价结果更加彰显公平。

■ 具有专业化。第三方机构能够集中优秀人才，包括物业、财务、经济、法律等不同专业背景，人力资源丰富，使物业信用评级工作更专业和准确。

■ 保证评级结果客观权威。第三方机构可保持评价结果客观公正，站在第三方的立场开展相关评级工作，避免受到物业服务企业及相关部门的干扰，且具有统一的评级指标体系，可保证评级结果客观公正。